Thị Trường Coworking Space Việt Nam – Xu hướng & Tiềm năng

Tổng quan thị trường Coworking Space Việt Nam đang bùng nổ với tốc độ tăng trưởng ấn tượng. Nhu cầu không gian làm việc linh hoạt, sáng tạo và kết nối cộng đồng ngày càng tăng, đặc biệt tại TP.HCM và Hà Nội. Phân tích xu hướng, tiềm năng, mức giá thuê, tiêu chuẩn ESG, cũng như cơ hội đầu tư từ 2025 đến 2030, giúp nhà đầu tư và doanh nghiệp nắm bắt thị trường coworking space hiện đại.

Tổng quan thị trường Coworking Space Việt Nam

Định nghĩa và vai trò của coworking

Coworking là gì? một mô hình văn phòng chia sẻ, nơi các cá nhân, nhóm nhỏ hoặc doanh nghiệp có thể thuê không gian làm việc linh hoạt mà không cần hợp đồng dài hạn như văn phòng truyền thống. Xuất hiện lần đầu vào những năm 2005 trên thế giới, coworking space đã phát triển mạnh mẽ và trở thành lựa chọn ưu tiên của nhiều thị trường. Việt Nam không nằm ngoài xu hướng đó khi nhu cầu làm việc chuyên nghiệp, linh hoạt ngày càng gia tăng.

Mô hình co working không chỉ cung cấp bàn ghế, internet, phòng họp mà còn tạo môi trường kết nối cộng đồng, hỗ trợ phát triển mạng lưới doanh nghiệp, startup. Đây cũng là lựa chọn tiết kiệm chi phí, giúp người thuê tránh được ràng buộc thuê dài hạn và đầu tư trang thiết bị đắt đỏ.

Quá trình phát triển thị trường coworking space Việt Nam

Tại Việt Nam, hơn một thập kỷ trước (khoảng 2012), thị trường Coworking Space bắt đầu phát triển với quy mô nhỏ, chủ yếu tập trung tại Hà Nội và TP.HCM. Những năm 2015-2019, thị trường bùng nổ với sự ra đời của nhiều chuỗi coworking space trong và ngoài nước như Dreamplex, Toong, UP Co-working Space, The Hive… Sự xuất hiện của các startup, cộng đồng freelancer tăng nhanh tạo nên nhu cầu mạnh mẽ.

Đến năm 2019-2020, đại dịch Covid-19 đã có tác động kép lên thị trường: ban đầu khiến nhiều doanh nghiệp thu hẹp văn phòng, nhưng đồng thời thúc đẩy mô hình làm việc linh hoạt (hybrid work), từ xa trở nên phổ biến, mở rộng thị trường coworking space khi nhiều doanh nghiệp lựa chọn các giải pháp tiết kiệm chi phí và tăng tính linh hoạt.

Năm 2025, thị trường coworking space tại Việt Nam tiếp tục phát triển mạnh mẽ với tổng diện tích ước tính đạt xấp xỉ 170.000 m2 tại TP.HCM, tốc độ tăng trưởng hàng năm đạt trung bình 15-20%. Mô hình đa dạng hơn với tập trung phục vụ các nhóm khách hàng đa dạng, từ freelancer, startup tới doanh nghiệp vừa và lớn.

Thống kê thị trường Coworking Space

• Khách hàng chủ yếu: Freelancer, startup, SME, doanh nghiệp đa quốc gia, digital nomad.
• Tỷ lệ thành viên dưới 40 tuổi: ~90%
• Tỷ lệ doanh nghiệp SME/startup: ~70% khách hàng coworking

Tiềm năng thị trường Coworking Space tại Việt Nam

1. Động lực từ mô hình làm việc linh hoạt (Hybrid Work)

Xu hướng thị trường Coworking Space chủ đạo: Mô hình làm việc Hybrid (kết hợp làm việc tại văn phòng và từ xa) đã trở thành xu hướng chủ đạo sau đại dịch COVID-19, giúp doanh nghiệp tối ưu hóa chi phí và gia tăng tính linh hoạt.

Tiết kiệm chi phí: Văn phòng Coworking space giúp doanh nghiệp (đặc biệt là Startup, SME và văn phòng đại diện nước ngoài) tiết kiệm đáng kể chi phí đầu tư ban đầu, vận hành, và không bị ràng buộc bởi hợp đồng thuê dài hạn như văn phòng truyền thống.

Linh hoạt về quy mô thị trường Coworking Space: Dễ dàng điều chỉnh quy mô văn phòng theo nhu cầu thực tế, đáp ứng tính “nhanh chóng và sẵn sàng hoạt động ngay lập tức.”

2. Lực lượng lao động trẻ và phát triển hệ sinh thái khởi nghiệp

Thế hệ Gen Z: Lực lượng lao động trẻ (Gen Z) đang gia nhập thị trường với nhu cầu cao về một môi trường làm việc linh hoạt, hiện đại, sáng tạo và đề cao yếu tố kết nối, cộng đồng. Thị trường Coworking Space hoàn toàn đáp ứng kỳ vọng này.

Sự bùng nổ của Startup và Freelancer: Số lượng doanh nghiệp khởi nghiệp và lực lượng lao động tự do (Freelancer) ngày càng tăng, thúc đẩy nhu cầu về không gian làm việc chuyên nghiệp, tiện nghi nhưng giá cả hợp lý.

Chính sách hỗ trợ: Chính phủ Việt Nam đang thúc đẩy chuyển đổi số và khởi nghiệp sáng tạo, tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển thị trường Coworking Space.

3. Xu hướng mở rộng địa lý và tích hợp đa tiện ích

Mở rộng ra vùng ven: Xu hướng chuyển dịch văn phòng ra các khu vực ngoại thành và khu đô thị vệ tinh (như Phú Mỹ Hưng, Thủ Thiêm tại TP.HCM) để tối ưu chi phí thuê mặt bằng, nhưng vẫn đảm bảo hạ tầng đồng bộ.

Mô hình “All-in-one”: Sự xuất hiện của các tổ hợp tích hợp Coworking space với các tiện ích thương mại, giải trí, ẩm thực, sức khỏe (ví dụ: mô hình TTTM – vui chơi giải trí tích hợp không gian làm việc sáng tạo) đang trở thành xu hướng, mang lại trải nghiệm sống tiện nghi và hiện đại.

Coworking Chuyên biệt (Niche): Xu hướng phát triển thị trường Coworking Space chuyên biệt cho ngành nghề cụ thể (ví dụ: IT/Blockchain, Creative) để tạo ra cộng đồng sâu hơn.

4. Nâng cấp chất lượng & công nghệ

Văn phòng Xanh (ESG): Ngày càng nhiều thương hiệu trong nước và quốc tế (ví dụ: Wework, Toong) hướng đến tiêu chuẩn xanh, bền vững (TINI, LOTUS) để thu hút các tập đoàn đa quốc gia và nâng cao hình ảnh thương hiệu.

Tích hợp Công nghệ Thông minh: Ứng dụng công nghệ (IoT) để quản lý không gian, đặt chỗ qua ứng dụng (app), và theo dõi tình trạng sử dụng, mang lại trải nghiệm tiện lợi tối đa cho người dùng.

Xu hướng thị trường Coworking Space 2025–2030

Mô hình Hybrid & Remote Work tiếp tục lan rộng

Sau đại dịch, hình thức làm việc kết hợp (hybrid work) — vừa tại văn phòng, vừa remote — đã trở thành xu hướng phổ biến toàn cầu. Điều này khiến nhu cầu văn phòng cố định giảm, nhu cầu thuê linh hoạt & chia sẻ tăng mạnh.

Thị trường Coworking space — với khả năng đáp ứng day-pass, hot desk, dedicated desk, phòng họp theo giờ — trở thành lựa chọn tối ưu cho doanh nghiệp, startup, freelancer, hoặc đội remote.

Trong giai đoạn 2025–2030, hybrid + remote dự báo tiếp tục phát triển, kéo theo nhu cầu Thị trường Coworking space tăng ổn định.

ESG & không gian làm việc xanh — “Office in the Garden”

Xu hướng hướng tới văn phòng Coworking xanh, thân thiện môi trường, tiết kiệm năng lượng, sử dụng vật liệu bền vững, không gian cây xanh, ánh sáng tự nhiên, giảm nhựa dùng một lần… ngày càng được ưu tiên. Những coworking space đáp ứng tiêu chí ESG / xanh / bền vững có lợi thế cạnh tranh rõ rệt.

Bên cạnh yếu tố môi trường, không gian “chill”, gần gũi thiên nhiên giúp cải thiện sức khỏe tinh thần, tăng hiệu suất làm việc — điều mà lực lượng lao động trẻ, creative rất quan tâm.

Vì vậy, ăn phòng Coworking space theo mô hình “office + garden + tiện ích xanh” sẽ là xu hướng nổi bật.

Hệ sinh thái — All-in-one & tiện ích đa dạng

Không gian ăn phòng Coworking space không chỉ đơn thuần là bàn + ghế + internet, mà phát triển thành hệ sinh thái làm việc – sống – giải trí – cộng đồng:

Tích hợp phòng họp, studio, livestream, pantry/cafe, gym, lounge, phòng nghỉ trưa, thư viện, không gian sự kiện… tạo môi trường toàn diện cho doanh nghiệp, freelancer, team sáng tạo.

Dịch vụ đi kèm (hỗ trợ hành chính, lễ tân, bảo mật, booking phòng, hỗ trợ kỹ thuật…) giúp doanh nghiệp vận hành dễ dàng mà không cần setup riêng.

Không gian sự kiện, networking, workshop giúp tăng tính kết nối — phù hợp startup, agency, cộng đồng chuyên nghiệp.

Xu hướng này biến coworking từ “văn phòng chia sẻ” thành “nền tảng sinh thái làm việc & cộng đồng”.

Phân khúc & không gian chuyên biệt (Niche coworking)

Thay vì ăn phòng coworking “đa năng” cho mọi đối tượng, xu hướng thị trường Coworking space hướng tới không gian chuyên biệt theo ngành nghề: IT/tech, sáng tạo – design, truyền thông, y tế, giáo dục, startup fintech …

Niche coworking giúp xây dựng cộng đồng chuyên sâu, tạo giá trị lớn hơn (kinh nghiệm, networking, chuyên môn), và dễ định vị thương hiệu.

Với sự phát triển của các ngành công nghệ, sáng tạo, digital — nhu cầu không gian chuyên biệt, hỗ trợ ngành — sẽ tăng.

Mở rộng địa lý — từ trung tâm đô thị đến vùng ven & đô thị vệ tinh

Ban đầu ăn phòng coworking thường tập trung ở trung tâm quận trung tâm (CBD), nơi giá cao và cạnh tranh mạnh. Nhưng từ 2025–2030, xu hướng lan rộng đến vùng ven, đô thị vệ tinh, khu công nghiệp, khu phát triển đô thị mới.

Việc này giúp giảm chi phí mặt bằng, mở ra cơ hội phát triển thị trường Coworking space dành cho nhóm khách hàng có ngân sách thấp hơn hoặc doanh nghiệp nhỏ — đồng thời mở rộng quy mô thị trường.

Các tỉnh, thành phố công nghiệp, khu đô thị mới có thể trở thành thị trường Coworking space tiềm năng.

Ứng dụng công nghệ & vận hành thông minh (Smart Office)

Thị trường Coworking space sẽ tích hợp mạnh mẽ công nghệ: app đặt chỗ & quản lý tài nguyên, IoT để quản lý năng lượng & không gian, hệ thống an ninh smart-access, dữ liệu occupancy & phân tích hành vi người dùng.

Điều này giúp tối ưu chi phí vận hành, nâng cao trải nghiệm người dùng, tăng hiệu suất sử dụng không gian.

Smart Office còn giúp operator coworking linh hoạt hơn trong quản lý — phù hợp với mô hình mở rộng nhiều chi nhánh.

Hợp tác – mô hình đa bên & liên kết chuỗi giá trị

Thị trường Coworking space không chỉ do một operator riêng lẻ phát triển — hợp tác giữa chủ tòa nhà, nhà phát triển bất động sản, operator coworking, startup, quỹ đầu tư, vườn ươm… sẽ phổ biến hơn.

Các operator có thể kết hợp với chủ tòa nhà để tận dụng diện tích dư, giảm chi phí setup, tăng hiệu suất sử dụng.

Ngoài ra, coworking space có thể liên kết thêm dịch vụ hỗ trợ doanh nghiệp: kế toán, pháp lý, IT support, nhân sự — tạo chuỗi giá trị đầy đủ cho doanh nghiệp vừa & nhỏ.

Xu hướng quốc tế hoá & tiêu chuẩn toàn cầu

Với sự gia nhập của các doanh nghiệp đa quốc gia tại Việt Nam, coworking space tiêu chuẩn quốc tế, đáp ứng yêu cầu ESG, bảo mật, tiện ích cao cấp — sẽ có lợi thế.

Các operator trong và ngoài nước mở rộng mạng lưới, chuẩn hoá dịch vụ, áp dụng tiêu chuẩn quốc tế — giúp tăng uy tín, thu hút khách hàng doanh nghiệp nước ngoài, remote team quốc tế.

Cơ hội đầu tư vào thị trường Coworking Space Việt Nam

Mô Hình & Nguồn Thu — Cách Coworking Space Sinh Lời Đa Kênh

Những điều kiện để mô hình coworking đạt hiệu quả cao

Đầu tư vào thị trường Coworking Space có thể sinh lời tốt nếu:

• Tối ưu occupancy & công suất sử dụng: Đạt tỉ lệ lấp đầy đủ — desk + private office + meeting rooms — để chia chi phí cố định.
• Đa dạng hóa nguồn thu: Không chỉ phụ thuộc vào desk rental mà tận dụng hết các dịch vụ phụ trợ & add-on.
• Vị trí & phân khúc rõ ràng: Chọn đúng target (freelancer, SME, remote-team, doanh nghiệp đa quốc gia…) và vị trí phù hợp (CBD, vùng ven, khu đô thị mới …) để tối ưu chi phí & thu hút khách.
• Chú trọng trải nghiệm & tiện ích: Coworking hiện đại — không gian xanh, tiện ích, cộng đồng, dịch vụ — giúp giữ chân khách, giảm churn, tăng giá trị gói dịch vụ.
• Quản lý chuyên nghiệp & linh hoạt: Vận hành tốt, quản lý chi phí, dịch vụ, đặt chỗ thông minh — để tận dụng không gian hiệu quả, tiết kiệm chi phí và nâng cao lợi nhuận.

⚠️ Những điểm cần lưu ý & rủi ro khi đầu tư coworking

Thu nhập biến động: vì khách thuê theo tháng hoặc ngắn hạn → cần quản lý tốt dòng tiền.

Chi phí đầu tư & vận hành ban đầu khá cao (thiết kế, trang trí, nội thất, tiện ích, công nghệ). Nếu occupancy thấp, dễ lỗ.

Cạnh tranh ngày càng nhiều — cần có USP rõ ràng để nổi bật, tránh chạy theo giảm giá làm giảm biên lợi nhuận.

Đòi hỏi chuyên nghiệp trong vận hành — SOP rõ ràng, dịch vụ tốt, marketing & cộng đồng — nếu làm hời hợt dễ thất bại.

Dự báo thị trường Coworking Space 2025–2030

Dự báo tăng trưởng và mở rộng quy mô

Các năm tới, thị trường coworking space tại Việt Nam sẽ duy trì tốc độ tăng trưởng 15-20%/năm, tổng diện tích chuẩn bị vượt mốc 200.000 m2 tại các đô thị lớn.

Số lượng mô hình đa dạng và phân tán khu vực ngày càng tăng, phủ khắp các vùng thành phố lớn, khu vực vệ tinh, thậm chí các khu công nghiệp công nghệ cao.

Khuyến nghị với nhà đầu tư

• Tập trung phát triển mô hình đa dạng, đặc biệt là phân khúc văn phòng riêng và dịch vụ trọn gói cho doanh nghiệp vừa và lớn – phân khúc tăng trưởng nhanh nhất.
• Ứng dụng công nghệ quản lý hiện đại để tối ưu chi phí vận hành và tạo trải nghiệm vượt trội.
• Tăng cường hợp tác với hệ sinh thái khởi nghiệp, tổ chức sự kiện kết nối để tăng giá trị cộng đồng.
• Đẩy mạnh mở rộng về vùng ven và đô thị vệ tinh để khai thác thị trường mới, giảm chi phí mặt bằng và tăng lợi nhuận.

Xu hướng vận hành và quản lý

• Linh hoạt về hợp đồng thuê, tích hợp dịch vụ pháp lý, kế toán, truyền thông hỗ trợ khách thuê.
• Đẩy mạnh số hóa quản lý, ứng dụng dữ liệu lớn trong dự báo xu hướng và nâng cao chất lượng dịch vụ.

Thị trường coworking space Việt Nam năm 2025-2030 đang trên đà phát triển mạnh với tiềm năng lớn từ kinh tế tăng trưởng, sự thay đổi trong cách thức làm việc và sự gia tăng đa dạng khách thuê. Văn phòng coworking space không chỉ đáp ứng nhu cầu tiết kiệm chi phí, tăng hiệu suất, mà còn trở thành “điểm chạm” quan trọng của cộng đồng doanh nghiệp đổi mới sáng tạo.

Tuy nhiên, bên cạnh cơ hội lớn, thị trường cũng phải đối mặt với nhiều thách thức từ cạnh tranh ngày càng gay gắt, áp lực chi phí và đòi hỏi nâng cao dịch vụ. Để tận dụng tối đa tiềm năng, các đơn vị hoạt động trong lĩnh vực coworking space cần đổi mới sáng tạo, ứng dụng công nghệ, đa dạng hóa sản phẩm cũng như phát triển cộng đồng kết nối doanh nghiệp lành mạnh, bền vững.